Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

Метод капитализации

Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

Wise 26 августа 2015 11:04

Метод капитализации — один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.

Метод капитализации — способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы — ЧОД делится на коэффициент капитализации.

Метод капитализации: сущность, плюсы и минусы

При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода. Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая прибыль будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста. Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода — это плата за аренду помещения.

Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама капитализация — преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на мультипликатор (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:

Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,

где К — коэффициент капитализации,Д — прибыль;

М — мультипликатор,

Vm — стоимость оценки объекта.

Сущность метода капитализации — в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:

— вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;- вычислить капитализируемую базу;- рассчитать коэффициент капитализации;

— произвести расчет рыночной цены.

На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов. Так, можно выделить капитализацию:

— фактических (реальных) дивидендов;- чистой прибыли до момента выплаты налогов;- чистой прибыли уже после выплаты налогов;

— потенциальных дивидендов и так далее.

Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один — на текущий момент и два — в будущем). Важный момент — сопоставить полученные параметры.

К преимуществам метода капитализации стоит отнести:

— простоту вычисления;

— возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях:

— при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;

— когда предприятие находится еще на этапе становления;

— объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод капитализации: основные этапы применения и оценки

В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:

1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).

2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.

3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.

4. В ситуации когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.

5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).

6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.

7. Рассчитать операционную цену компании. Для этого чистая прибыль (ее расчет выполнен на шаге 3) делится на коэффициент капитализации.

8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе оценщик должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.

9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.

10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за ликвидность.

Упрощенная расчетная часть метода капитализации имеет три этапа:

1. Определяется средняя ожидаемая прибыль компании за год. В расчет принимается тот доход, который возможен при самом эффективном использовании ресурсов предприятия.

2. Производится расчет ставки капитализации.

3. Вычисляется общая цена объекта (имущества) с учетом ранее рассчитанного ЧОД и капитализационного коэффициента.

На начальном этапе оценщик принимает во внимание несколько уровней дохода — потенциальный и действительный валовой, денежные поступления, операционный доход.

Потенциальный валовой доход непосредственным образом зависит от платы за аренду и площади помещения. Сама формула выглядит следующим образом:

ПВД = Cа * S,

где Ca — плата за объект, который предоставляется в аренду, кв. метр;

— S — площадь объекта, который сдается в аренду, кв. метр.

Метод капитализации хорош в том случае, когда в соглашении прописана фиксированная ставка по аренде. В остальных вариантах более предпочтительна методика дисконтирования денежных потоков.

Следующий параметр, который подлежит расчету — действительный валовой доход. Он вычисляется как сумма потенциального валового дохода и прочей прибыли от применения объекта недвижимости и «минус» потери, которые вероятны при недоиспользовании имеющихся в распоряжении площадей.

Конечный вариант формулы выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыл — Потери.

Если для расчета потерь недостаточно информации, то оценщик может выполнить расчет коэффициента недозагрузки. При этом производится подробный анализ двух видов информации — текущей и ретроспективной. Особое внимание уделяется таким данным, как количество и содержание арендных соглашений, сроки их действия, частота перезаключения и так далее.

Расчет коэффициента недозагрузки:

Кнд = (Тс*Дп)/На,

На — количество периодов, в которых объект недвижимости сдавался в аренду;Дп — доля единиц имущества (недвижимости), по которым происходит перезаключение договоров;

Тс — средний срок, в течение которого конкретный объект недвижимости не сдавался в аренду.

Расчетный коэффициент недозагрузки необходимо корректировать с учетом вероятной загрузки в будущем. Это, в свою очередь, зависит от нескольких параметров — перспектив развития региона, ситуации в экономике, стадии в рыночном цикле, отношения спроса и предложения.

Чистый операционный доход может быть вычислен путем вычитания из действительной валовой прибыли операционных затрат. За расчетный период берется срок в один год. В процессе вычисления амортизационные отчисления в учет не берутся. Сама формула такова:

ЧОД = Действительная валовая прибыль — Операционные затраты.

Последний параметр в формуле (операционные затраты) — средства, которые необходимы для поддержания нормальной работоспособности объекта недвижимости. Их можно разделить на условно постоянные, эксплуатационные и резервы.

Следующий этап — расчет коэффициента капитализации, который может выполняться несколькими методами:

1. С учетом корректировки на изменение цены актива. Здесь коэффициент состоит из пары элементов — нормы возврата средств (капитала) и ставки доходности.

Формула расчета:

Что касается «дельта», то этот параметр отображает снижение стоимости объекта недвижимости.

2. По методу рыночной выжимки формула будет иметь следующий вид:

Здесь Сi — это цена, за которую был продан i-й объект;
ЧОДi — чистая операционная прибыль для любого из i-ых объектов аналога.

Самая большая проблема в данной методике — это поиск информации по ЧОД (она является скрытой).

3. По методу связанных инвестиций. В случае когда покупка недвижимости производится за кредитные или личные средства, важно, чтобы коэффициент капитализации удовлетворять двум видам инвестиций:

Читайте также  Налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом

— для заемного капитала расчет такой:

— для собственного капитала формула следующая:

Источник: https://utmagazine.ru/posts/12041-metod-kapitalizacii

Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

Сохрани ссылку в одной из сетей:

План:

Введение

  1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

  2. Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости

  3. Методы расчета ставки капитализации и расчет стоимости недвижимости

Заключение

Списокиспользованной литературы

Введение

Становлениев Азербайджане рыночных отношенийобусловило возникновение новых процессовв общественной и экономической жизни.

Прошедшаяприватизация и акционированиегосударственной собственности явилисьосновой создания институтов частной икорпоративной собственности, фондовогорынка, коммерческих банков, залоговогокредита и других атрибутов рыночнойэкономики.

Как следствие этих процессов,переход собственности из рук в руки, тоесть купля-продажа объектов собственностистала обычным явлением экономическойжизни.

Приобретение реального объектаможет преследовать двоякую цель –личное потребление, например, покупкадома или вложение средств с цельюизвлечения в будущем доходов: покупкаторговой или промышленной фирмы,оборудования, транспортных средств ит.п. Однако, несмотря на различные мотивы,побудившие участников сделки к еесовершению, важнейшим этапом сделкиявляется оценка купли-продажи.

Проведениеоценки недвижимости для определенияцены продажи является самым ответственнымвидом оценочной деятельности и поэтомутребует очень внимательного и взвешенногоподхода. Действительно, если при оценкенедвижимости для залога, аренды,переоценки основных средств предприятияи иных целей, не подразумевающихотчуждение имущества, незначительныенеточности в определении рыночнойстоимости недвижимости не приводят кматериальным потерям собственника, топри продаже недвижимости любая неточностьнепосредственно сказывается на финансовомрезультате сделки.

Всилу всего этого оценка недвижимостидля купли-продажи производится с особойтщательностью. Все факторы, влияющиеили способные влиять на стоимостьнедвижимости, должны быть исследованыи им должна быть дана оценка. Особенноэто относится к дорогим объектам, длякоторых несколько процентов их стоимостисоставляют очень значительные суммы вабсолютном выражении.

В ряде случаевоценка недвижимости при продаже являетсянеобходимой, а иногда и обязательнойпроцедурой. Это относится к продажеспорного объекта, когда на него имеютправа сразу несколько лиц, такая ситуациячасто встречается при реализацииобъектов залога. Либо при продаженедвижимости, находящейся в долевойсобственности, когда необходимоудостоверить рыночный характерсовершаемой сделки.

Основнаясложность в оценке недвижимости состоитв огромном многообразии самой недвижимости,параметров, характеризующих егопотребительские свойства, и развитостирынка данного вида имущества. По многимвидам недвижимости собственник можетобоснованно сам определить цену продажи,если данное имущество находится вшироком обороте и цены сделок известны.Но для сложных, дорогостоящих объектов,для которых не совсем очевидна ихрыночная стоимость, а цена ошибки слишкомвысока (т. е финансовая значимость ошибкизначительно больше стоимости услугоценщика), — возникает необходимостьобратиться к профессиональному оценщику.

1. Общая характеристикадоходного подхода к оценке недвижимости.Метод прямой капитализации

Обоснованность и достоверностьоценки стоимости недвижимости зависитот правильности определения областиприменения затратного, доходного исравнительного подходов. Выбор одногоиз этих подходов осуществляется оценщикомисходя из конкретных задач и целейпроведения оценки.

Доходныйподход

Доходный подход представляетсобой совокупность приемов и методов,позволяющих оценить стоимость объектана основе его потенциальной способностиприносить доход. Стоимость приносящейдоход недвижимости определяетсявеличиной, качеством и продолжительностьюпериода получения тех выгод, которыеданный объект, как ожидается, будетприносить в будущем в процессе всейоставшейся экономической жизни. Оценщик,внимательно изучающий соответствующуюрыночную информацию, пересчитывает этивыгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в этомподходе мы имеем дело с установлениемцены на основе ощущаемой ценноститовара. Ценность товара определяетсякак текущая стоимость ожидаемых выгод.Под выгодой может пониматься не толькореальный доход, приносимый объектомпри сдаче в аренду, но и неявные выгоды,связанные, например, с использованиемобъекта собственником для своих нужд.В последнем случае стоимость объектаопределяется текущей стоимостью аренднойплаты, которую собственник мог быполучить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения(пользования) объектом может определятьсяне только через величину арендной платы.Это может быть любое, выраженное вденежной форме, определение потребительскойполезности или ценности недвижимостикак товара. Например, при оценке землипод строительство жилого дома мы можемрассматривать доход не от аренды жилыхпомещений, а от продажи их в собственность,тем более что долевое строительстводает много преимуществ перед строительствомтипичного, генерирующего условнопостоянный поток дохода, объектакоммерческой недвижимости.

Следуетотметить и то, что рыночная стоимостьзависит от текущей стоимости не любогоиз возможных использований, а наиболееэффективного использования объекта.При решении данной проблемы определяютцену аренды помещений при различныхвариантах функционирования недвижимости.В данном случае расчет цены осуществляетсяна основе анализа безубыточности иобеспечения целевой прибыли.

Оценщикдолжен проанализировать весь диапазонцен аренды на аналогичные помещенияпри разных функциональных и техническиххарактеристиках с учетом затрат напроведение необходимой реконструкциии текущего ремонта объекта, на оплатукоммунальных услуг, на содержаниеаппарата управления, на рекламу имаркетинг и прочее. Необходимо учестьтакже денежные отчисления для покупки(постройки) в будущем нового объектавзамен изношенного. Все денежные потокирассматриваются с учетом их стоимостиво времени и риска неполученияпрогнозируемой величины дохода.

Ставкадисконта при доходном подходе играеттакже роль целевой прибыли на инвестициив недвижимость. С точки зрения теорииспроса и предложения подход по доходамотражает точку зрения покупателя,формирующего спрос на товары.

Данный подходиспользуется при определении:

  1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

  2. рыночной стоимости.

Основные принципыоценки доходного актива −принципожидания и принцип замещения. Принципожидания является основным принципомметода. Он гласит, что стоимость активаV определяется нынешней (сегодняшней,текущей) ценностью (PV — от англ. presentvalue) всех его будущих доходов I: V= PV(Il,…Ik),где k — период владения активом. Чем вышедоходный потенциал оцениваемого актива,тем выше его стоимость. При этом анализдоходов должен осуществляться напротяжении всей оставшейся экономическойжизни актива при условии его использованияв течение этого периода наиболееэффективным образом.

В соответствии спринципом замещения максимальнаястоимость актива V не должна превышатьнаименьшей цены, по которой может бытьприобретен другой аналогичный актив сэквивалентной доходностью. Данныйпринцип является аналогом экономическогопринципа альтернативности инвестиций.

В рамках доходного подходаразличают метод прямой капитализациии метод капитализации доходов по нормеотдачи на капитал. В основе этих методовлежит анализ и оценка чистого операционногодохода и коэффициента капитализацииили дисконтирования.

При прямой капитализацииосуществляются анализ и оценка чистогооперационного дохода первого годаиспользования актива при условии, чтоактив находится в стадии генерациитипичных доходов, и коэффициентакапитализации для преобразования доходав текущую стоимость.

А в методекапитализации по норме отдачи на капиталанализируетсяпрогнозчистого операционного дохода в процессеиспользования актива, включая чистыйдоход от реверсии в конце прогнозногопериода, оценка коэффициента дисконтированияи определение суммы текущих стоимостейэтих доходов. Отличаются эти методыспособами анализа и построения потокадоходов и коэффициентов их преобразованияв текущую стоимость.

В методе прямойкапитализации для оценки рыночнойстоимости чистый доход первого года отиспользования актива делится накоэффициент капитализации, полученныйметодом рыночной выжимки на основеанализа данных о коэффициентахкапитализации доходов активов, аналогичныхоцениваемому активу.

При оценке же методом капитализациипо норме отдачи на капитал учитываетсятенденция изменения чистого дохода вовремени и анализируются отдельно всесоставляющие коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации –метод оценки рыночной стоимости доходногоактива, основанный на прямом преобразованиинаиболее типичного дохода первого годав стоимость путем деления его накоэффициент капитализации, полученныйна основе анализа рыночных данных осоотношениях дохода к стоимости активов,аналогичных оцениваемому объекту. Методкапитализации доходов применяется,если:

  • Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;
  • Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходовоснован на следующих принципах оценки:

  • принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.
  • принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.
  • принцип замещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода.

Оценка текущей стоимости объектанедвижимости методом прямой капитализацииосуществляется следующим образом:

I.Определяется ежегодный чистый доход,который представляет собой величинуожидаемого годового валового дохода,полученного от оцениваемого объектапосле вычета всех операционных расходов;

II.Основываясь на рыночных данных по такимпоказателям, как цена продажи и значениеЧОД сопоставимых объектов недвижимости,вычисляется ставка капитализации путемделения ЧОД оцениваемого объекта нацену продажи этих аналогов:

R=ЧОД / цена продажи;

  1. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяется стоимость недвижимости путем деления величины ЧОД на коэффициент капитализации.

Источник: https://works.doklad.ru/view/aaLj7sQeUss.html

Ставка капитализации

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
В качестве таких доходов выступают:— доход от эксплуатации недвижимости; — доход от перепродажи недвижимости. Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:— величины будущих доходов;

— периода получения доходов; — времени получения доходов.

Читайте также  Три подхода к оценке недвижимости

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

V = I / R,

где: V — стоимость оцениваемого объекта, I — доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год; R — ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения. Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой. Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:— метод кумулятивного построения;- метод рыночной выжимки;- метод связанных инвестиций;- метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp, где: rrf — безрисковая ставка; rm — рыночная премия за риск; rp — премия за риски, связанные с недвижимостью.

Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Рассмотрим составляющие ставки капитализации:

Безрисковая ставка.

Доходный подход оценки недвижимости

Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может.

Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям. Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна. Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость. Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка. При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль.

Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства.

Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива. Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:— риск управления недвижимостью;- риск низкой ликвидности;- секторный риск;- региональный риск;- риск износа;- экологический риск;- риск инфляции;- законодательный риск;- налоговый риск;- планировочный риск;

— юридический риск.

Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую. Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки. Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов.

Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%.

Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры:

V = I / R = 200 / 0,005 = 40 000 $.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода. Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год. Ставку капитализации определим на основании усредненных в зависимости от типа недвижимых объектов ставок капитализации для Москвы и Санкт-Петербурга. Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

⇐ Предыдущая123

Источник: https://fibradecor.ru/stavka-kapitalizacii/

Метод капитализации доходов для оценки бизнеса + пример расчета в Excel

Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости. Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов. В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта.

Преимущества и недостатки метода капитализации доходов

Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.

Преимущества Недостатки
Позволяет сравнить на основе доходов инвестиционную привлекательность бизнеса или инвестиционного проекта

Простота проведения расчета

Применяется для развитых, крупных компаний, которые имеют достаточное количество финансовых данных для точного прогнозирования будущих доходов и темпа роста

Применим при стабильно функционирующем предприятии (бизнесе), когда можно корректно прогнозировать будущие денежные поступления и доходы.

Не подходит для оценки венчурных проектов и стартапов, которые не имеют денежных потоков совсем, еще не создали устойчивую сбытовую сеть и равномерные поступления доходов

Объекты оценки находятся на модернизации и реконструкции

Не походит для оценки бизнеса с убытками

Не подходит для оценки бизнеса с активным реинвестированием  и изменчивым темпом роста

Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.

Следует заметить, что метод капитализации доходов для оценки бизнеса является разновидностью метода дисконтирования денежных потоков с условием того, что темп роста доходов постоянный.

Читайте также  Оформление дарственной не по месту нахождения недвижимости

Формула расчета стоимости компании методом капитализации

Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:

где:

V  (англ. value) – стоимость бизнеса (проекта);

I (англ. income) – доход;

R – ставка капитализации.

В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.

Показатель модели Описание Измерение Особенности применения

V

Стоимость бизнеса

Руб.

Показывает рыночную стоимость имущества компании

I

Доход

Руб.

Рассчитывается на основе показателей отчета о финансовых результатах (форма №2). Доход может быть следующих видов:

·         Выручка от реализации продукции / услуг

·         Чистая прибыль компании (стр. 2400)

·         Прибыль до уплаты налогов (стр. 2300)

·         Размер дивидендных выплат

·         Денежные потоки

Данные показатели берутся на текущую дату оценки, если они сильно менялись за последние года, то усредняют за несколько лет (3-5 лет)

R

Ставка капитализации

%

Необходимо определить метод расчета коэффициента. Он зависит от того для какого периода данных будет расчет (по ретроспективным или прогнозным данным дохода)

Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.

Вид данных Направление применения
Ретроспективные данные (исторические) Для оценки существующих компаний с финансовой отчетностью за несколько последних лет.

Используются исторические значения дохода (чистой прибыли) предприятия за прошедшие периоды (3-7 лет). Данные усредняются и корректируются с учетом инфляции на текущий момент.

Прогнозные данные Применяется для оценки будущей стоимости инвестиционного проекта и его инвестиционной привлекательности.

Используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли. Глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года.

Комбинирование ретроспективных и прогнозных данных Применяется для оценки инвестиционной привлекательности предприятия.

Используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные.

Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?

Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.

Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.

Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.

Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.

Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный  + заемный).

Более подробно про виды прибыли читайте в статье: → “Чистая прибыль прибыль предприятия: формула расчета, анализ“.

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

  • Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
  • Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты , потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
  • Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

где:

R – ставка капитализации;

V – стоимость компании;

Iai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;

Vai – стоимость продажи на рынке i-й компании;

n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → «10 современных способов расчета ставки дисконтирования». Формулы расчета следующие:

Формула №1

Формула №2*

где:

R – ставка капитализации ;

r – ставка дисконтирования (норма прибыли);

g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе прогнозируемой доходности);

где:

R – ставка капитализации ;

r – ставка дисконтирования (норма прибыли);

g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе ретроспективных данных дохода).

*можно заметить что вторая формула соответствует коэффициенту дисконтирования в модели Гордона.

Наиболее часто применимы следующие методы оценки ставки дисконтирования:

Какое отличия ставки капитализации и ставки дисконтирования?

В таблице ниже представлены различия между понятиями ставки дисконтирования и ставки капитализации ↓.

Ставка дисконтирования Ставка капитализации
Оценивает и показывает будущую норму прибыли (доходность) капитала компании Оценивает текущую норму прибыли (доходности) капитала компании без учета темпа роста компании

Пример расчета стоимости компании в Excel для ПАО “КАМАЗ”

Для практики рассмотрим оценку стоимости компании ПАО «КАМАЗ» в Excel. Для этого необходимо получить финансовую отчетность функционирования предприятия за последние несколько лет. Для этого можно зайти на официальный сайт компании. Возьмем 2015 год 1 и 2 квартал. Из-за того что чистая прибыль имеет высокую волатильность, то возьмем изменение выручки предприятия и определим средний темп ее роста.

Темп изменения выручки (g) = LN(C6/B6)

Средний размер выручки =СРЗНАЧ(B6:C6)

На следующем этапе необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Так как ПАО “КАМАЗ” не имеет достаточно волатильных акций на фондовом рынке, то для расчета нормы дисконта можно применить кумулятивный метод оценки. Для этого необходимо оценить риски по следующим направлениям ⇓.

Вид риска

Интервал оценки,       % Параметры риска Значение оценки для предприятия,     %

Пояснение к оценке

Безрисковая ставка *

8,5

Доходность по облигациям ОФЗ ЦБ РФ  8,5  –
Ключевая фигура, качество и глубина управления

0-5

Распределенность управленческих решений

1,0

Структура управления распределена между 11 членами совета директоров
Размер предприятия и конкуренция на рынке

0-5

Оценка размера предприятия (микро, среднее, крупное) и характерное для них влияние конкурентного риска на рынке

1,0

ПАО «КАМАЗ» относится к крупных и стратегическим предприятиям, уровень риска конкуренции низкий
Финансовый анализ компании

0-5

Оценка финансового состояния предприятия и структуры заемных и собственных средств

3,0

Финансовое состояние предприятия не стабильное: высокая доля поддержки государства (субсидии), высокая доля заемного капитала, выручка имеет неравномерное поступление
Товарная и территориальная диверсификация

0-5

Оценка ассортимента продукции и сбытовой сети

1,0

Предприятие имеет контракты с международными партнерами, функционирует как на региональном так и на международном рынке. Ассортимент продукции широкий
Диверсификация клиентуры (объем рынка)

0-5

Оценка спроса на рынке на производимую продукцию, количество потенциальных клиентов и объем рынка

0,5

Развит ка корпоративный так и потребительский сегмент потребления
Устойчивость прибыли

0-5

Оценка факторов формирования выручки и чистой прибыли предприятия. Прогнозирование направления изменения

3,0

Наблюдается положительный тренд роста чистой прибыли за последние 4 года. Поступление прибыли неравномерно. Высокий процент изменение прибыли

∑ Итого ставка дисконтирования:

18,0

*безрисковая процентная ставка берется как доходность государственных облигаций ОФЗ (см. → изменение доходности) или доходность высоконадежных вкладов в ПАО “Сбербанк” с кредитным рейтингом А3.

Коэффициент капитализации = ставка дисконтирования – средний темп роста

Коэффициент капитализации = 18-15 = 3%

Стоимость компании = D6/C8

Стоимость компании составила 486508123 тыс. руб.

На рисунке ниже рассчитаны основные показатели для оценки стоимости компании ⇓.

⊕ Скачать пример использования метода капитализации для оценки бизнеса в Excel

Выводы

Метод капитализации дохода применяется для оценки компаний с устойчивыми денежными поступлениям за период 5 и более лет. В ситуации высокой конкуренции прибыли компаний имеют сильную волатильность, что затрудняет адекватное применение данного метода. Также подход имеет множество корректировок дохода и экспертных решений в оценке рисков, что делает его субъективным в принятии решений. Наибольшую точность метод имеет при рыночной оценке коэффициента капитализации и стоимости компании в сопоставлении с аналогичными.

Источник: https://finzz.ru/metod-kapitalizacii-doxodov.html