Ипотека

Ипотечная сделка - сделка по приобретению в собственность недвижимого имущества с использованием ипотечного кредита. Ипотека является одной из форм договора залога имущества, заключаемого с целью обеспечения исполнения обязательств должником. Оформление ипотеки - один из наиболее распространенных способов покупки недвижимости гражданами, у которых для приобретения дома или квартиры не хватает личных денежных средств. При ипотечной сделке недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств кредитной организации (банка), а полученный гражданином ипотечный кредит обеспечивается, как правило, приобретаемым объектом недвижимости.

Сторонами по договору залога имущества являются залогодатель (должник) и залогодержатель (кредитор). Залогодателем по ипотеке может быть как сам должник, так и третье лицо.

Недвижимое имущество, заложенное в процессе оформления ипотеки, остается в собственности залогодателя, если иное не предусмотрено договором залога имущества. В случае неисполнения залогодателем своих обязательств по договору ипотеки залогодержатель вправе требовать удовлетворения из стоимости имущества, заложенного должником. Если иное не предусмотрено договором залога имущества, ипотека обеспечивает денежное требование в том объеме, в каком оно будет в момент удовлетворения (неустойка, проценты, возмещение убытков и расходов). Взыскание в случае неисполнения должником своих обязательств обращается исключительно на имущество, заложенное по ипотечной сделке, а кредитор получает преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований.

Предметом ипотечной сделки может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с законом:
- недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности (здания, сооружения, предприятия);
- земельные участки;
- гаражи, дачные дома и другие строения, используемые для потребительского назначения;
- дома и квартиры, части домов и квартир.

Предметом договора залога недвижимого имущества может быть как приобретаемая по ипотеке недвижимость, так и недвижимость, уже имеющаяся в собственности залогодателя. В отличие от других видов обеспечения исполнения обязательств ипотечная сделка имеет ряд особенностей:
- ипотека является имущественным способом обеспечения обязательств, исполнение обязательств обеспечивает не сам залогодатель, а заложенное недвижимое имущество;
- обеспеченное ипотекой обязательство удовлетворяется залогодержателем преимущественно перед другими кредиторами залогодателя и только из стоимости заложенной недвижимости;
- так как предметом ипотечной сделки является ценное недвижимое имущество, то кредитор может рассчитывать на возмещение реальных убытков в любое время с момента удовлетворения, независимо от уровня инфляции;
- ипотека не является самостоятельным обязательством, она устанавливается для обеспечения исполнения обязательств по договорам займа, кредита, купли - продажи, подряда, аренды и прочим договорам.

При оформлении ипотеки необходимо соблюдать правила о заключении договоров, установленные Гражданским кодексом РФ, а также положения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Договор залога недвижимого имущества (договор ипотеки) может заключаться в простой письменной форме. Обязательного удостоверения договора ипотеки нотариусом закон не требует. Но для юридической защиты ипотечной сделки в большинстве случаев сами банки требуют нотариального удостоверения договора ипотеки. К тому же помощь нотариуса в оформлении ипотеки просто необходима, если стороны не могут самостоятельно грамотно составить договор залога имущества, так как требования закона к содержанию договора достаточно жесткие. В соответствии с законом ипотека должна быть зарегистрирована в органе государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».